De olieprijs schiet omhoog. Nieuws­items over stijgende bouwkosten verschijnen als paddestoelen. Opdrachtgevers bellen ongerust. En eerlijk gezegd: die ongerustheid is terecht, maar niet altijd om de juiste reden. Want hier schuilt een hardnekkig misverstand.

De meeste bouwmaterialen worden namelijk niet gemaakt met olie. Beton, staal, glas, baksteen: ze komen uit ovens en hoogovens die draaien op aardgas, cokes of elektriciteit. Een stijgende olieprijs raakt de productiekosten van die materialen dus maar beperkt direct. Wie morgen begint te rekenen met +50% op alle materialen omdat de Brent-ruwe-olie duurder is geworden, rekent zichzelf rijk aan de verkeerde kant.

Wat wél telt, is het gas.

Wij hebben voor een representatief utiliteitsgebouw van 3.000 m² BVO (bouwkosten circa € 7,75 miljoen) de energieafhankelijkheid doorgerekend. De conclusie: energie vertegenwoordigt ruim 11% van de directe bouwkosten. Verreweg het grootste deel daarvan zit in de productie van bouwmaterialen, gedreven door aardgas. Bij een gasstijging van slechts 20% lopen de meerkosten op tot bijna € 120.000. Een dieselstijging van 50% - veel spectaculairder in het nieuws - levert per saldo minder dan een kwart van dat bedrag op.

De koppeling tussen olie- en gasprijs bestaat nog maar gedeeltelijk. Sinds de TTF-spotmarkt bepaalt vraag en aanbod op de Europese gasmarkt grotendeels de gasprijs. Toch blijven geopolitieke schokken en LNG-handel voor indirecte samenhang zorgen. Het zijn dus twee zelfstandige risicofactoren die elk apart bewaakt moeten worden.

Er is nog iets dat op langere termijn aandacht verdient: de elektrificering van de industrie. 'Van het gas af' klinkt aantrekkelijk, maar materialen die via elektriciteit worden geproduceerd, aluminium voorop, zijn bijzonder gevoelig voor stroomprijs­schommelingen. Aluminium vergt zo'n 15.000 kWh per ton. Als die stroom duurder wordt, volgen de materiaalprijzen. Duurzamer wordt het gebouw er misschien van, goedkoper voorlopig niet.

Mijn advies voor nu: neem in de kostenraming een aparte risicopost op voor de olieprijsgevoelige onderdelen. De olieprijs raakt de bouwkosten via twee directe lijnen: het transport van bouwmaterialen naar de bouwplaats en het hijsen en verplaatsen ter plaatse. In het rekenvoorbeeld gaat het om respectievelijk €30.000 en €30.000, samen circa 1% van de directe bouwkosten. Bij een dieselstijging van 50% lopen die posten op naar €45.000 elk. Tel daar de meerkosten voor olie-gebaseerde materialen zoals isolatie en kunststoffen bij op, dan kom je uit op een risicopost van circa 1,5% op de directe bouwkosten. Niet als schrikreactie op het nieuws, maar als onderbouwde inschatting van een reëel en berekend risico.

De energiecrisis raakt de bouwkosten. Alleen niet altijd via de weg die je zou verwachten.

‍

Zie het volledige artikel hieronder in de afbeeldingen.

David Meijer